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第13部分（第2页）

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书、权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的具体期限，由县级以上地方人民政府规定。

总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日３０日前发布公告。公告应当包括以下内容：

（１）登记、验证、换证的区域；

（２）申请期限；

（３）当事人应当提交的有关证件；

（４）受理申请地点；

（５）其他应当公告的事项。

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起３０日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起３０日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。　电子书　分享网站

如何办理产权证（2）

设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起３０日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

登记机关自受理登记申请之日起30日内应当做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的2个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。

房屋有产权证才会受到国家法律保护

《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”个人向开发商买房或从个人手里买的二手房，这个过程，只是完成了平等的民事行为，如果不去申请办理产权证，那么这样的房屋将不受国家法律保护；只有经过国家房屋交易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，购房者才对所买房屋有了合法的所有权，才真正成为房屋的合法主人。房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证，房屋有了产权证后，不仅可以长期住下去，而且可以出租、转让、交换、赠与、继承和抵押，遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有产权证，上述行为都属于不合法的，当个人房屋权益受到侵害时，也不能依法受到国家保护。

如果购房者在入住后不能取得产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：

不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签订相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任。

如因项目非法开发而无法办理产权证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。

在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

办理产权证有哪些方式

方式一：想节省精力，选择委托开发商或代理公司办理

适用条件：为了节省时间和精力，可以选择委托开发商或代理公司办理产权证。

在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理产权证。

即使委托开发商或代理公司办理产权证，购房者仍然可以选择是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理产权证申请手续，契税和公共维修基金等税费仍由购房者自己来缴纳。这将对应不同的办理流程。

（一）开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程书包　网　。　想看书来

如何办理产权证（3）

第一步：签订委托协议

委托代办的协议中应明确约定：（1）开发商应该于什么期限内办理产权证。如果是两证分离的地区，一定要注明土地使用权证和房屋所有权证。当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得土地使用权证的，只能让步了。（2）开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。（3）约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x％的赔偿金”等明确的违约处理方法。（4）约定如果贷款银行扣押产权证和购房合同的，购房人如何核验产权证，因为这种情况下购房者往往只能看一眼产权证。（5）约定办理抵押登记的事宜。有些银行不扣押产权证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。（6）约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

第二步：缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税

在交钱之前，需要了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

第三步：按照约定时间领取产权证

仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。