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第14部分（第2页）

中国房地产市场的区域性特征明显（3）

信息不对称容易产生两个后果，即逆向选择与道德风险。由于房地产市场中存在信息不对称，因此也会伴有逆向选择与道德风险的后果产生。追求利润的天然冲动会促使房地产开发商利用信息优势，对产品要求较高的价格，要么使产品的价格超出其性能，要么对同一价格产品的性能、质量进行适度的夸张等，结果导致市场投机盛行。信息不对称也必然带来市场信息失灵，带来市场客观状况与真实供需状况的偏差，与科学合理的供需状况的偏差，体现出市场结构性的失衡。

居民收入水平直接影响和决定住房市场的变化。导致我国城市住宅市场出现结构性失衡的根本原因之一就是城乡居民收入分配的差距过大。

根据国家发改委公布的《中国居民收入分配年度报告》，当前，我国城乡居民收入分配中存在的主要问题是收入分配不均衡，收入差距过大，并且这种还在不断加大。突出表现在：

（1）城乡居民之间的收入差距明显，地区之间的收入差距明显。

首先，城镇居民收入与农村居民收入之间的差距拉大，近三年一直保持在倍左右。其次，地区之间的收入差距明显，东部地区和中部、西部、东北地区居民收入存在明显差距。2005年，东部、中部、西部和东北地区城镇居民人均可支配收入分别为13375元、8809元、8783元和8730元，东部分别是中部、西部和东北地区的倍、倍和倍。　同时，省际间居民收入差距仍然存在，最高收入省与最低收入省的收入之比为：1。收入高省份集中在东部地区，收入低省份集中在西部地区。

（2）同一地区不同收入阶层的收入差距明显，且不合理。

近年来，城镇居民中高、低收入组间收入差距继续扩大。2005年城镇居民家庭中收入最高10％收入组的人均可支配收入为28773元，是收入最低10％收入组（3135元）的倍（相差25638元），比2004年的倍进一步扩大；再次，五等分组显示收入差距呈加速扩大趋势。1990年至2000年的十年间，最高10％收入组与最低10％收入组收入比从倍上升到倍，扩大了44％；而在2000年至2005年的五年间，最高10％收入组与最低10％收入组收入比从倍上升到倍；扩大了一倍。特别是，高低收入组的收入增长不平衡，收入越高增长越快。从增长速度来看，2005年，最高10％收入组的人均可支配收入比上年增长，而最低10％收入组的人均可支配收入比上年增长，比前者低个百分点。

（3）收入分配秩序不规范，政府调节收入力度不够。

在目前的收入分配体制下，由于各部门占有的资源不同，由此产生了部门之间的收入差别。收入分配秩序不规范还具体体现在：

中国房地产市场的区域性特征明显（4）

第一，工资制度的缺陷。现行的工资制度是由计划体制向市场经济体制转换中通过不断调整和改革形成的，与市场经济体制下的工资制度还有相当距离，集中体现在体制内僵硬，体制外失范，激励不足与约束乏力并存。具体表现在：工资水平偏低，工资增长机制僵硬，缺乏制度性保障，致使工资外收入膨胀；工资结构设置不合理，岗位绩效工资和年工资比重过低，不能体现合理的工资级差，缺乏激励和约束作用；对国有企业的工资管理仍然带有浓厚的行政色彩，干预不当和约束乏力的问题并存；对劳动力市场中非国有用人单位的最低工资和工资支付管理，缺乏相配套的有效的监督管理体制，使得现实中存在大量企业侵犯职工权益的行为。

第二，社会保障制度的缺陷。首先，覆盖面不足，受益群体主要是城镇正规单位职工，而非正规部门、非主流群体以及农村居民基本没有或只能享受部分社会保障；其次，制度不统一，存在社会保障的“双轨制”，除城乡分割外，在城镇还存在着企业与事业单位的制度差别；再次，缺乏制度保障，未出台《社会保障法》，社会保障资金缴纳、筹集缺乏强制性约束，标准的确定和执行存在较大的主观随意性。此外，社会保障不能在地区和城市之间流动。

第三，税收制度的缺陷。首先，纳税主体税负不公，税收政策不完善，城乡居民间、高低收入者之间、不同经济类型单位间存在税负不公的问题；其次，税收待遇差别较大，费用扣除不合理；再次，税收体系不完善，缺乏与财产及其收入相关的税种设置。

此外，在公共教育制度方面，财政资金投入不足，乱收费给公众造成不合理负担，公共教育公益品质丧失；差别教育政策加剧了公民基本权利的不平等和社会的贫富分化。

根据住房价格PANAL　DATD　模型，地区经济发展水平（人均GDP）和居民收入水平（家庭可支配收入）是影响住房供给和住房需求的主要因素，而且影响效果显著，城镇居民可支配收入对住房价格攀升影响显著。地区与城市的经济发展水平是住房价格上涨的基础，经济发展状况直接影响居民收入水平，进而影响居民对住房的有效需求。

综上，居民收入差距直接影响着居民的实际购房能力，从而对房地产市场产生最直接最根本的影响，导致了市场结构性失衡，具体表现在：

第一，地区之间收入差异，直接造成不同区域之间住宅市场发展的不平衡，城乡收入差异直接强化了城乡二元结构。比如：东西部地区差异很大，沿海发达城市和内陆地区差异很大；同一省份，不同城市间差距很大，不利于区域统一市场的建立、不利于城乡统筹协调发展，不利于住房保障体系的建设。

第二，同一地区不同阶层收入的差异和不合理，直接造成同一地区市场内部供给和需求的失衡，加剧了市场结构性矛盾。收入情况是确定住房保障范围、保障标准、保障水平的基础，是制定住房保障政策的前提。如果依据不合理和畸形的收入分配制度和格局的现状制定住房保障制度，必然带来政策的错位。住房保障政策既是体现收入分配调节的一种方式，同时必须建立在科学合理的收入分配格局的基础上，这就给我们的保障政策的制定带来一定的难度。

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中国城乡居民住房消费模式的错位（1）

在计划经济条件下，通过实物分配来获取住房成为居民住房消费的主要模式。97年取消福利分房，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是唯一渠道。（当时的政策定位甚至经济适用房也是商品房，是具有政府补贴性质的特殊商品房，而廉租房的建设一度陷入停滞）在经济快速发展，居民收入稳步提高，